Les baux commerciaux bénéficient d’une régime juridique spécifique, qu’il convient de connaître parfaitement afin de ne pas commettre une maladresse susceptible d’avoir de graves conséquences, que ce soit pour le bailleur, propriétaire des murs, ou pour le commerçant, locataire des lieux loués.
CONGÉ - RÉSILIATION - RENOUVELLEMENT
Au moment de la signature d’un bail commercial, de l’acquisition d’un fonds de commerce ou d'un droit au bail, il convient tout d’abord d’avoir une parfaite compréhension des clauses du bail commercial afin de connaître ses obligations et ses droits quant à l'activité commerciale autorisée , la sous-location, l'indexation du loyer, la réalisation de travaux dans le local commercial et la répartition des charges.
En cours d’exécution du bail, des différents pourront subvenir au sujet de la nature de l’activité que peut exercer le commerçant dans les lieux loués, l'exécution de travaux par le locataire sans l'autorisation du bailleur ou de la copropriété, la vétusté et la mise en conformité du local aux normes applicables, le remboursement des impôts et taxes, l'augmentation du loyer, des troubles du voisinage qu'un copropriétaire ou un voisin reproche à l'exploitant du fonds de commerce et à son bailleur.
En cas d’impayé de loyer, sous-location ou cession du droit au bail non autorisé, le propriétaire pourra engager une action en acquisition de la clause résolutoire du bail commercial (matérialisée par la délivrance d'un commandement de payer ou d'exécuter une obligation contractuelle visant la clause résolutoire du bail commercial), nécessitant de la part du locataire une réaction rapide afin de préserver son activité et son fonds de commerce.
Si l'arriéré locatif n'est pas contesté, Il reste possible de demander au Juge des référés, qui aura été saisi par le bailleur par voie d'assignation, des délais de paiement afin d'apurer l'arriéré de la dette locative et empêcher la perte du bail commercial.
Au moment du renouvellement du bail commercial, propriétaire et locataire devront se montrer particulièrement attentifs afin de faire valoir leurs droits, notamment quant :
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aux délais respectifs pour le bailleur ou le locataire afin de rechercher un renouvellement du bail,
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au déplafonnement du loyer du bail renouvelé,
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au congé donné par le propriétaire à son locataire à la fin du bail, avec ou sans indemnité d'éviction,
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à la demande en renouvellement du bail commercial formé par le locataire,
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aux délais pour saisir le Juge des loyers commerciaux ou le Tribunal judiciaire afin de faire valoir leurs droits (deux années à compter de l'évènement qui y donne naissance).
En cas de procès relatif au montant du loyer du bail renouvelé ou à l'indemnité d'éviction dû par le bailleur à son locataire, une expertise judiciaire sera souvent nécessaire pour fixer le montant du loyer en renouvellement ou le montant de l'indemnité d'éviction.
Un litige relatif à un bail commercial est de la compétence du Tribunal judiciaire, non du tribunal de commerce.
LES CONVENTIONS DEROGATOIRES AU BAIL COMMERCIAL
La conclusion d'une convention d'occupation précaire est conditionnée à l'existence de circonstances légitimant la précarité de la convention, lesquelles doivent exister au moment de la signature de la convention d'occupation précaire. A défaut, l'occupant peut rechercher une requalification en bail commercial de droit commun. La convention d'occupation précaire peut être à durée déterminée ou indéterminée.
Il faut la distinguer du bail commercial de courte durée, qui obéit à un autre régime juridique. La volonté de conclure un bail de courte durée ne se présume pas : elle doit donc être manifestée de manière claire aux termes du contrat. Sa durée est de 36 mois maximum. La situation des parties à l'expiration du bail dépendra des diligences accomplies par le bailleur et le locataire. A son issue, le bail de courte durée peut se convertir en bail commercial de droit commun (3-6-9 ans).
Droit du bail commercial - Honoraires indicatifs du Cabinet
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RECOURS AMIABLE
(charges, despécialisation, renouvellement)
RÉDACTION D'UN CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL
OFFRE OU DEMANDE DE RENOUVELLEMENT
PROCES DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
PROCÉDURE EN RÉFÉRÉ DEVANT LE TRIBUNAL JUDICIAIRE
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